Ett fastighetsbolag kan ha pengar på kontot och ändå vara på väg åt fel håll. Kassan visar hur det ser ut just nu, men den säger lite om hur väl fastigheterna faktiskt presterar. Inom fastighetsekonomi finns därför ett antal nyckeltal som ger en betydligt tydligare bild, och de flesta går att räkna fram med underlag du redan har.
Vill du se hur vårt fastighetssystem hjälper dig att hålla underlaget i ordning? Boka ett kostnadsfritt digitalt möte så visar vi dig.
Driftnetto: fastighetens viktigaste siffra
Driftnettot visar vad fastigheten ger i överskott från den löpande verksamheten. Det räknas fram som hyresintäkter minus kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt eller fastighetsavgift och förvaltning. Räntor, avskrivningar och skatt på bolagets vinst räknas inte med.
Ett exempel: en fastighet har hyresintäkter på 2 400 000 kronor per år och kostnader för drift, underhåll och förvaltning på 900 000 kronor. Driftnettot blir då 1 500 000 kronor. Definitionerna skiljer sig något åt mellan olika aktörer, så det viktigaste är att du räknar på samma sätt år efter år. Driftnettot är också grunden när fastigheter värderas, vilket gör det centralt både vid belåning och vid en eventuell försäljning.
Vakansgrad: vad kostar de tomma ytorna?
Vakansgraden visar hur stor del av beståndet som inte genererar intäkter. Den ekonomiska vakansgraden räknas som hyresbortfall på grund av vakanser delat med det totala hyresvärdet. Om fastigheten i exemplet har ett hyresvärde på 2 500 000 kronor och tappar 100 000 kronor på tomma lägenheter och lokaler blir vakansgraden 4 procent.
Det finns också en ytmässig vakansgrad, där vakant yta delas med total uthyrbar yta. Båda är värda att följa, eftersom en stor tom lokal med låg hyra kan påverka dem väldigt olika. Håll också koll på hur länge objekten står tomma, eftersom en lång omflyttningstid kan kosta lika mycket som en hög vakansgrad.
Fler nyckeltal inom fastighetsekonomi
Med driftnettot som grund går det att räkna fram flera andra mått:
Direktavkastning är driftnettot delat med fastighetens marknadsvärde. Med ett värde på 30 miljoner kronor blir den 5 procent i exemplet.
Överskottsgrad är driftnettot delat med hyresintäkterna och visar hur stor del av varje hyreskrona som blir kvar. Här blir den drygt 62 procent.
Belåningsgrad är lånen delat med fastighetens marknadsvärde.
Räntetäckningsgrad visar hur många gånger driftnettot täcker räntekostnaderna.
Inget nyckeltal säger allt på egen hand. Det är utvecklingen över tid och jämförelsen mellan fastigheterna som ger svaren.
Följ nyckeltalen per fastighet, inte bara per bolag
Ett snitt för hela bolaget kan dölja att en enskild fastighet går back. Räkna därför fram driftnetto och vakansgrad per fastighet, och gärna per objektstyp. Det är ofta där svaren finns, till exempel en lokal som stått tom länge eller ett hus där underhållet drar iväg.
Nyckeltalen kräver rätt underlag
Det är här många mindre bolag kör fast. Hyresintäkter, vakanser och underhållskostnader ligger i olika system och kalkylblad, och det tar en eftermiddag att få ihop siffrorna.
I Mowida ser du lediga objekt och obetalda hyror direkt och kan följa den ekonomiska historiken per objekt. Med koppling mot Fortnox bokförs aviseringen på rätt konton och kostnadsställen automatiskt, och statistiken över utförda arbeten sparas på varje objekt. Det gör underlaget till din fastighetsekonomi betydligt mer pålitligt.
Vill du få bättre koll på fastighetsekonomin?
Vi erbjuder dig ett kostnadsfritt digitalt möte där vi ger dig en personlig demo av vårt fastighetssystem och svarar på dina frågor. Du kan antingen bli uppringd eller själv välja en tid som passar dig.
Kontakta oss gärna vid frågor, funderingar eller förfrågningar om eventuella samarbeten.